Clémentine Eckert
CVE Hausverwaltung
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Handelsregister HRA 7654, Amtsgericht Kiel

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Allgemeine Geschäftsbedingungen zwischen Makler und Kunde als Verbraucher

§ 1 Weitergabeverbot
Sämtliche Informationen einschließlich der Objektnachweise des Maklers sind
ausdrücklich für den Kunden bestimmt.
Diesem ist es ausdrücklich untersagt, die Objektnachweise und Objektinformationen
ohne ausdrückliche Zustimmung des Maklers, die zuvor schriftlich erteilt werden muss,
an Dritte weiter zu geben. Verstößt ein Kunde gegen diese Verpflichtung und schließt
der Dritte oder andere Personen, an die der Dritte seinerseits die Informationen weitergegeben
hat, den Hauptvertrag ab, so ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die mit ihm vereinbarte
Provision zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten.

§ 2 Doppeltätigkeit
Der Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden.

§ 3 Eigentümerangaben
Der Makler weist darauf hin, dass die von ihm weitergegebenen Objektinformationen
vom Verkäufer bzw. von einem vom Verkäufer beauftragten Dritten stammen und von ihm,
dem Makler, auf ihre Richtigkeit nicht überprüft worden sind. Es ist Sache des Kunden, diese
Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler, der diese Informationen nur
weitergibt, übernimmt für die Richtigkeit keinerlei Haftung.

§ 4 Informationspflicht
Der Auftraggeber (Eigentümer) wird verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten
Kaufvertrages unter Angabe des Namens und der Anschrift des vorgesehenen
Vertragspartners bei dem Makler rückzufragen, ob die Zuführung des vorgesehenen
Vertragspartners durch dessen Tätigkeit veranlasst wurde. Der Auftraggeber erteilt hiermit
dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch, in behördliche Akten,
insbesondere Bauakten sowie alle Informations- und Einsichtsrechte gegenüber dem
WEG-Verwalter, wie sie dem Auftraggeber als Wohnungseigentümer zustehen.

§ 5 Ersatz- und Folgegeschäfte
Eine Honorarpflicht des Auftraggebers gemäß unseren vereinbarten Provisionssätzen
besteht auch bei einem Ersatzgeschäft. Ein solches liegt z. B. vor, wenn der
Auftraggeber im Zusammenhang mit der vom Makler entfalteten Tätigkeit von
seinem potenziellen und vom Makler nachgewiesenen Hauptvertragspartner eine
andere Gelegenheit zum Hauptvertragsabschluss erfährt oder über die nachgewiesene
Gelegenheit mit dem Rechtsnachfolger des potenziellen Hauptvertragspartners den
Hauptvertrag abschließt oder das nachgewiesene Objekt käuflich erwirbt, anstatt es
zu mieten, zu pachten bzw. umgekehrt. Um die Provisionspflicht bei Ersatzgeschäften
auszulösen, ist es nicht erforderlich, dass das provisionspflichtige Geschäft mit dem
ursprünglich vorgesehenen wirtschaftlich gleichwertig im Sinne der von der
Rechtssprechung zum Begriff der wirtschaftlichen Identität
entwickelten Voraussetzungen sein muss.

§ 6 Aufwendungsersatz
Der Kunde ist verpflichtet, dem Makler die in Erfüllung des Auftrages entstandenen,
nachzuweisenden Aufwendungen (z.B. Insertionen, Internetauftritt, Telefonkosten,
Portikosten, Objektbesichtigungen und Fahrtkosten) zu erstatten, wenn ein
Vertragsabschluss nicht zustande kommt.

§ 7 Haftungsbegrenzung
Die Haftung des Maklers wird auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten
begrenzt, soweit der Kunde durch das Verhalten des Maklers keinen Körperschaden
erleidet oder sein Leben verliert.

§ 8 Verjährung
Die Verjährungsfrist für alle Schadensersatzansprüche des Kunden gegen den Makler
beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die die
Schadensersatzverpflichtung auslösende Handlung begangen worden ist. Sollten die
gesetzlichen Verjährungsregelungen im Einzelfall für den Makler zu einer
kürzeren Verjährung führen, gelten diese.

§ 9 Gerichtsstand
Sind Makler und Kunde Vollkaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuches, so ist als
Erfüllungsort für alle aus dem Vertragsverhältnis herrührenden Verpflichtungen und
Ansprüche und als Gerichtsstand der Firmensitz des Maklers vereinbart.

§ 10 Salvatorische Klausel
Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so soll die
Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies gilt auch,
wenn innerhalb einer Regelung ein Teil unwirksam ist, ein anderer Teil aber wirksam.
Die jeweils unwirksame Bestimmung soll zwischen den Parteien durch eine Regelung
ersetzt werden, die den wirtschaftlichen Interessen der Vertragsparteien am nächsten
kommt und im übrigen den vertraglichen Vereinbarungen nicht zuwider läuft.

 

Leitfaden für die Erstellung von Individualvereinbarungen

Frei ausgehandelte Verträge, so genannte Individualverträge, haben stets Vorrang
vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Da das Maklervertragsrecht vom Grundsatz
der Vertragsfreiheit durchzogen ist, lassen sich durch Individualverträge wirksam alle
Vereinbarungen bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit, der Gesetzeswidrigkeit und
des Missbrauchs wirksam treffen. Allerdings sind Individualvereinbarungen sehr
schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt werden, um die
unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien festzustellen,
durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren
und abzuzeichnen. Individualvereinbarungen sind sehr schwierig aufzusetzen. Der
Individualvertrag muss frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen,
Vorstellungen, Auffassungen der Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und
imgegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und abzuzeichnen. Es ist dies der goldene
Kompromiss, der auszuhandeln ist. Der Makler hat dabei seinem Kunden alles offen zu
legen, was normalerweise ihm die Provision nicht gewährt, die er indes durch Vereinbarung
mit seinem Kunden gerne erfolgreich geltend machen möchte. Denn der Makler ist
darlegungs- und beweispflichtig für eine individuell ausgehandelte Klausel. Er muss beweisen,
dass ein wirkliches Aushandeln der Klausel stattgefunden hat, und dafür steht ihm bestens
ein Zeuge bei den Verhandlungen zur Verfügung. Ein solcher Fall möge am Beispiel des
Aushandelns eines qualifizierten Makleralleinauftrages dargestellt werden: Der Makler legt
seinem Kunden vereinfacht einen Formularvertrag, einen so genannten einfachen
Makleralleinauftrag in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen vor und spricht mit ihm die
einzelnen Klauseln durch, erläutert ihm diese. Der einfache Makleralleinauftrag untersagt dem
Kunden lediglich, während der Laufzeit des Vertrages weitere Makler einzuschalten. Dann
erklärt der Makler dem Kunden die qualifizierte Form des Makleralleinauftrages, dass er
nämlich bei selbst gefundenen Interessenten des Auftraggebers hinzugezogen werden möchte,
die potenziellen Kaufinteressenten an ihn zu verweisen sind, damit er das Geschäft erfolgreich
abschließen kann und für den Fall des Verstoßes gegen diese Vereinbarung die im Erfolgsfalle
anfallende volle Provision erhält. Diese Individualvereinbarung sollte dem Kunden in einem
besonderen Schriftstück ausgehändigt werden, verbunden mit einer Überlegungsfrist von
vielleicht 2 Tagen längstens. Zeichnet der Kunde diese Vereinbarung gegen, sollte die
Individualvereinbarung einer Überprüfung durch die Gerichte
mit einiger Sicherheit standhalten.

Individualvereinbarungen und nicht Allgemeine Geschäftsbedingungen sind im wesentlichen
in folgenden Fällen zu schließen:

a. Bei der Vereinbarung eines so genannten qualifizierten Makleralleinauftrages

Der so genannte qualifizierte Makleralleinauftrag schränkt die Freiheit des Maklerkunden
insofern und insoweit ein, als dass der Kunde für die Dauer der Laufzeit eines solchen
Vertrages weder weitere Makler hinzuziehen darf, noch ihm der Selbstverkauf des Objektes
gestattet ist. Die Untersagung des Eigengeschäfts bedeutet, dass während der Laufzeit
des qualifizierten Makleralleinauftrages nur der Makler berechtigt ist, das Objekt
nachzuweisen und zu vermitteln, der den Vertrag mit dem Kunden geschlossen hat und der
Kunde alle Interessenten, die er selbst findet oder die wegen des Objektankaufs an ihn
herantreten, an seinen beauftragten Makler zu verweisen, den Makler hinzuzuziehen hat,
damit dieser das Geschäft erfolgreich zwischen Verkäufer und Käufer zustande bringt.
Verbunden ist dieser Fall in der Regel mit der weiteren Vereinbarung, dass für den Fall
der Verletzung der vereinbarten Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel der Auftraggeber
die volle Provision übernimmt.

b. Beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung
Zur Provisionssicherung des Maklers im Falle des Objekterwerbs des Kunden im Wege der
Zwangsversteigerung ist eine Individualvereinbarung zu treffen. Dies ist deswegen erforderlich,
weil das Maklervertragsrecht dem Makler einen Provisionsanspruch für den Nachweis oder
die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 I S. 1 BGB) gewährt, nicht jedoch für den Erwerb
des Objekts im Rahmen eines Hoheitsaktes, nämlich des Zuschlags in der
Zwangsversteigerung. Daran ändert auch nichts, dass das wirtschaftliche Ergebnis
beim Erwerb des Grundstücks gleichermaßen erzielt wird.

c. Bei den so genannten Verflechtungstatbeständen
Wenn der Kunde dem Makler eine Provision in Kenntnis von Umständen verspricht, die an sich
den Makler hindern, eine Provision zu erheben, dann hat der Kunde die Provision zu bezahlen.
Verflechtungsfälle bedingen in der Regel den erfolgreichen Abschluss des Geschäfts, den
rechtswirksamen Notariatsvertrag. Sie finden aber ihren Mangel im Ursachenzusammenhang.
Denn es handelt sich in der Regel um Vereinbarungen bezüglich der Vergütung, die nach dem
Willen der Parteien von einer ursächlichen Tätigkeit des Maklers im Sinne des § 652 I S. 1
("infolge") unabhängig sein soll. Bei einem derartigen Provisionsversprechen sind dem Kunden
die Verpflechtungen des Maklers und die Tatsache, dass der Makler in diesen Fällen keine
Provision erhalten kann, bekannt.

d. Bei erfolgsunabhängigen Provisionsversprechen
Die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision widerspricht dem Leitbild des
Maklervertragrechts. Denn der Maklervertrag setzt einen Maklerkunden voraus, der frei in
seinen Entschlüssen ist und der die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen hat, das heißt mit
rechtswirksamem Abschluss des Notariatsvertrages. Mithin kann eine erfolgsunabhängige
Provision niemals durch vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern stets
nur durch Individualvereinbarungen sicher gestellt werden. Hierzu gibt es eine
Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 12.10.2006 zum Aktenzeichen III ZR 331/04,
in der der BGH klargestellt hat, dass die Aussage eines Kunden, es werde bei einem
Verkauf des Hauses in jedem Falle dem Makler eine Provision gezahlt, ein solches
selbständiges erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen darstellen kann, auch wenn der
Vertrag letztlich ohne den Makler zustande kommt. Voraussetzung sei, dass der Makler
überhaupt etwas getan habe, wie etwa ein Exposee zu erstellen. Nur wenn jegliche
Gegenleistung des Maklers fehle, könne ein Schenkungsversprechen vorliegen, das
ohne notarielle Beurkundung unwirksam wäre.
 
 
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